วางแผน 6 ขั้น ก่อนปรับปรุงบ้าน-คอนโด เพื่องบไม่บานปลาย

0
226

หนึ่งในปัญหาใหญ่ของคนที่ปรับปรุงบ้านหรือคอนโดมิเนียม นั่นคือ งบประมาณบานปลาย ไม่สามารถควบคุมได้ และหลายครั้งปัญหานี้ ก็ส่งผลให้ต้องหยุดปรับปรุงบ้านคอนโดฯ ชั่วคราว เพราะงบประมาณหมด ซึ่งวิธีการที่ดีที่สุดในการแก้ปัญหาเหล่านี้ ก็คือ ต้องวางแผนก่อนลงมือปรับปรุง ทั้งรายการที่จะปรับปรุง และวางงบประมาณเบื้องต้นที่เราพร้อมจ่าย ซึ่งกรณีที่มีงบประมาณจำกัด จะช่วยกำหนดรายการที่จะปรับปรุงก่อนหรือหลังได้อย่างชัดเจน

1.สำรวจสภาพก่อนวางแผนปรับปรุง
ก่อนที่จะเริ่มลงมือวางแผนปรับปรุงนั้น ควรเริ่มด้วยการสำรวจสภาพบ้าน-ห้องชุด แล้วเขียนเป็นรายการเลยว่ามีจุดไหนที่ต้องปรับปรุงบ้าง ซึ่งกรณีที่มีงบประมาณจำกัด อาจเขียนระบุเป็นช่วงเวลาที่จะปรับปรุงในแต่ละจุดเรียงลำดับก่อน-หลังความสำคัญไว้ เพื่อให้สอดคล้องกับการจัดหางบประมาณในแต่ละช่วง

ส่วนใครที่มีงบประมาณพร้อมปรับปรุงทุกรายการ การลำดับความสำคัญก่อน-หลังก็มีส่วนช่วยให้ภาพรวมการปรับปรุงมีความเรียบรื่น ไม่สะดุดในขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง เพราะในความเป็นจริงแล้ว ถ้าจำเป็นต้องอยู่ในบ้าน-คอนโดนั้นๆ พร้อมกับการทยอยปรับปรุงไปด้วย ก็ไม่อาจจะปรับปรุงทุกรายการได้ในเวลาเดียวกัน

2.ลงมือเขียนแผนปรับปรุงในเบื้องต้น
ขั้นตอนนี้เป็นการนำรายการที่ได้จากการสำรวจ มาเขียนเป็นแผนในการปรับปรุง ลำดับก่อน-หลัง กำหนดช่วงเวลาในการปรับปรุงแต่ละรายการ พร้อมกับมีช่องว่างไว้คล้ายกับหมายเหตุ เพื่อระบุสถานะการปรับปรุง ซึ่งจะสะดวกในการเช็กลิสต์สิ่งที่ต้องปรับปรุง สิ่งที่อยู่ระหว่างปรับปรุง และสิ่งที่ปรับปรุงแล้ว โดยแผนนี้อาจะเป็นเพียงแผนเบื้องต้นที่ทำให้เห็นภาพของการปรับปรุงบ้าน-คอนโดฯ ทั้งหมด ซึ่งอาจจะปรับเปลี่ยนหลังจากจากคำนวนงบประมาณแล้ว

หมายเหตุ : การปรับโฉมที่อยู่อาศัยใหม่ ก็มีทั้งการซ่อมแซมของเดิม หรือเปลี่ยนของใหม่ ทั้งหมด ซึ่งขึ้นอยู่กับงบประมาณและวัตถุประสงค์ในการปรับปรุง เช่น ปรับปรุงบ้าน-คอนโดฯ เพื่ออยู่เอง อาจจะเลือกได้เต็มที่ตามงบประมาณที่มี แต่ถ้าปรับปรุงบ้าน-คอนโดฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่า อาจจะเน้นการซ่อมแซมเพื่อควบคุมงบประมาณในการลงทุนไม่ให้สูงเกินไป ควรพิจารณาตามสภาพว่าส่วนนั้นๆ ถ้าซ่อมแซมแล้วก็ถือว่ายังใช้งานต่อได้ดี หรือสภาพแย่จนควรเปลี่ยน

3.หาข้อมูลต้นทุนในการปรับปรุง
หลังจากที่ได้เขียนรายการที่ต้องปรับปรุงเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะไปถึงขั้นตอนการกำหนดงบประมาณ ก็ควรหาข้อมูลต้นทุนในการปรับปรุงต่างๆ ก่อนว่า ต้นทุนเบื้องต้นอยู่ที่ประมาณเท่าไร เพื่องบประมาณได้ถูกต้อง โดยปัจจุบันเรามี Google เป็นตัวช่วยสำคัญในการค้นหาข้อมูลทุกอย่าง ตั้งแต่ข้อมูลราคาวัสดุที่ต้องปรับเปลี่ยน หรือต้องซื้อใหม่ แหล่งในการจัดหาวัสดุ ซึ่งหากแหล่งในการจำหน่ายวัสดุเหล่านั้นมีเบอร์โทรศัพท์ เราก็สามารถโทรสอบถามตรงได้ทันที

นอกจากนี้ ยังต้องค้นหาช่างผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ เช่น ช่างไฟฟ้า ช่างระบบน้ำ ช่างทาสี ช่างปูกระเบื้อง ฯลฯ ทั้งสอบถามอัตราค่าบริการ เพื่อนำมาประกอบ เพราะร้านจำหน่ายวัสดุในปัจจุบันอาจไม่มีช่างช่วยติดตั้งหรือเข้าไปดำเนินการให้ หรือบางร้านมีบริการ ก็จะบวกค่าบริการเพิ่ม เราจะได้ทราบอัตราทั่วไปในตลาดว่าอยู่ที่ประมาณเท่าไร ร้านค้านั้นบวกเพิ่มเยอะหรือไม่ คุ้มหรือไม่ที่จะซื้อพร้อมจ่ายค่าติดตั้งในรอบเดียว

4.คำนวณงบประมาณเบื้องต้นและวางแผนด้านการเงิน
เมื่อทราบข้อมูลต้นทุนทั้งวัสดุและค่าแรงในการปรับปรุงแล้ว ก็ต้องคำนวณงบประมาณทั้งหมดว่าอยู่ที่เท่าไร ซึ่งส่วนใหญ่แล้วไม่ควรเกิน 15-20% ของราคาที่อยู่อาศัยนั้นๆ กรณีที่มีเงินพร้อมปรับปรุงทุกรายการ ก็ให้ลองคำนวณงบประมาณตามรายการที่ควรซ่อมตามลำดับก่อน-หลัง จะได้เห็นภาพแผนการใช้เงินอย่างชัดเจน ส่วนคนที่มีงบประมาณน้อย ก็ต้องวางแผนจัดสรรเงินตามลำดับงานปรับปรุงก่อน-หลัง พร้อมวางแผนในการหาแหล่งเงินทุน เช่น การกู้เงินจากแบงก์ หรือแหล่งเงินทุนอื่นๆ ซึ่งต้องคำนวณเรื่องการผ่อนคืนด้วย และในกรณีที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อสร้างหรือต่อเติมหรือซ่อมอย่าลืมเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนโดยสามารถอ่านรายละเอียดได้ที่นี่

5.ให้ช่างผู้รับเหมาประเมินหน้างาน
ในขั้นตอนของการค้นหาช่างผู้รับเหมานั้น ให้ลองคัดเลือกที่มีความน่าเชื่อถือ มีหลักแหล่งชัดเจน แล้วติดต่อช่างให้เข้ามาประเมินสภาพจริงหน้างาน พร้อมแจ้งแผนการปรับปรุงเบื้องต้น เพื่อให้ช่างตีราคา ซึ่งจะมีทั้งช่างที่คิดเฉพาะค่าแรง ให้เจ้าของบ้าน-คอนโดฯ จัดหาวัสดุมาเอง กับช่างที่รับเหมาทั้งหมดทั้งซื้อวัสดุและคิดค่าแรง ซึ่งเจ้าของบ้าน-คอนโดฯ มีพื้นฐานข้อมูลที่ได้มาจากการศึกษาเรื่องต้นทุนในการปรับปรุงแล้ว ก็พอจะประเมินได้ว่า ยอมรับต้นทุนในการปรับปรุงที่ช่างเสนอมาหรือไม่

หากยอมรับได้ ก็พร้อมจ้างให้ดำเนินการตามแผนงานปรับปรุงและสอดคล้องกับงบประมาณที่มี ซึ่งในขั้นตอนนี้ควรพิจารณาช่างผู้รับเหมาให้ดีว่ามีความน่าเชื่อถือ ไว้ใจได้มากเพียงใด จะมีโอกาสในการจะทิ้งงานหรือไม่ (เป็นอีกหนึ่งปัญหาที่พบเจอบ่อยมากในการปรับปรุงบ้านหรือสร้างบ้านใหม่) รวมถึง ควรมีเซ็นสัญญาว่าจ้างอย่างชัดเจน เพื่อความอุ่นใจ แต่ก็ต้องยอมรับว่ายังมีโอกาสเสี่ยงในเรื่องถูกทิ้งงาน (อ่านบทความที่คุณอาจสนใจ : ทำไมผู้รับเหมาต่อเติมชอบ ‘ทิ้งงาน’ ตอนที่ 1 และตอนที่ 2) ซึ่งเจ้าของบ้าน-คอนโดต้องหาแนวทางที่จะปิดโอกาสเสี่ยงตรงนี้ให้ได้ เช่น หาช่างที่เป็นคนรู้จัก หรือไว้ใจได้ หรือการทำสัญญาจ่ายเงินตามงวดงานที่เสร็จ เป็นต้น

6.เริ่มลงมือปรับปรุงตามแผน
ถึงขั้นตอนนี้ก็ลุยปรับปรุงบ้าน-คอนโดตามแผนได้ทันที โดยควรมีเช็กลิสต์ในการควบคุมงาน เพื่อให้งานเป็นไปตามลำดับที่ต้องการหรือเหมาะสม อีกทั้ง ยังทำให้ทราบเม็ดเงินที่ใช้จ่ายไปแล้ว และเม็ดเงินที่คงเหลืออยู่ด้วย ทำให้การควบคุมงบประมาณเป็นไปตามเป้าหมายด้วย

อย่างไรก็ตาม ขึ้นชื่อว่า “แผน” ก็ถือแผน สามารถยืดหยุ่นได้ อย่าตึงเกินไปจนเสียงาน โดยเฉพาะเรื่องการจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมา แม้จะอยากปิดโอกาสเสี่ยง แต่ก็ไม่ควรตึงเกินไปกับการจ่ายเงิน หรือไม่ควร “เขี้ยว” เกินไปในการว่าจ้าง หรือกดราคาจนเกินงาม เพราะท้ายที่สุด อาจต้องเจอกับปัญหาถูกทิ้งงานอย่างเลี่ยงไม่ได้

 

ที่มา : http://www.ddproperty.com

Comments

comments

LEAVE A REPLY